本站编辑|自今年2月黄宇在广州出售国资背景的南粤星桥基金后，奥园健康成为奥园上市公司中驶向岸边最快的企业。5月17日，奥园健康发布2022年度业绩公告。至此，奥园健康在半个月内完成了所有未能按时刊登的业绩公告，包括2021年度业绩公告和2022年中期业绩公告，离复牌又近了一步。根据港交所给奥园健康的复牌指引，完成这些业绩报告是其复牌的重要事项之一。同时，也是南粤星桥基金完成收购奥园健康29.9%股份的前提条件之一。与中国奥园的违规资金往来和内部独立性审查成为奥园健康复牌的最大障碍。对于奥园健康来说，顺利披露年报后，下一步就是完成内部的监控、评估和补救措施。从奥园健康最新披露的独立调查和内控评价结果来看，距离满足联交所复牌指引的要求已经不远。对于奥园健康来说，真正的挑战在于复牌后，如何加强第三方拓展能力，提升自身估值成为新的挑战。因与原第一大股东中国奥园违规资金往来导致业绩下滑，奥园健康未能如期发布2021年业绩快报，自2022年4月1日起停牌超过13个月。在此期间，奥园健康的真实经营状况对外界来说也是一个谜。奥园健康于2019年3月上市。这一年，中国奥园也以1180.6亿元的销售额首次跻身千亿房企。作为中国奥园旗下的物业管理上市公司，奥园健康2019年和2020年的业绩收入分别为9亿元和14.08亿元。截至2020年底，物业管理服务面积同比增长174.2%，达到4140万平方米，在同业中处于中等水平。5月份重新发布的三份业绩报告向外界披露了奥园健康近两年的基本经营状况。从财务数据来看，奥园的健康不可避免的在下滑。2022年，奥园健康总收入约为16.3亿元，较2021年的19.41亿元同比下降16.1%，其中物业管理服务和商业运营服务收入分别占总收入的88.6%和11.4%，物业管理服务收入增长近8个百分点。2022年，奥园健康的物业管理服务收入同比下降约13%至14.4亿元。主要原因之一是大业主中国奥园的增值服务收入减少。奥园健康表示，来自大业主的增值服务减少，主要是由于房地产行业整体环境影响，向大业主提供的前期介入服务和销售辅助服务减少。就净利润而言，奥园健康2021年录得净亏损约1.97亿元，同比下降约177.6%。对此，奥园健康表示，由于房地产市场环境的变化，其因应收子公司及关联方款项而录得较大的预期信用减值损失，收购导致商誉减值损失较大。年报显示，截至2021年末和2022年末，奥园健康的贸易及其他应收款分别约为4.9亿元和6.9亿元。2022年，奥园扭亏为盈，录得净利润约1.63亿元，但仍未恢复至2020年约2.54亿元的水平。奥园健康2020-2021财年的市盈率为5.2倍，而同行2021财年的平均市盈率为27.3倍。按照奥园健康2022年净利润和停牌前市值计算，其市盈率约为7.44倍，仍低于民营产权企业约8.04倍的市盈率。奥园健康大股东无极资本在2021年底向本网指出，奥园健康长期业绩不佳、估值偏低，是因为其业务规模、广度和深度较同业不足。从奥园健康物业管理服务的欠管面积来看，到2021年底和2022年底，分别为4880万平方米和4710万平方米，呈下降趋势。就管面积来源而言，中国奥林匹克公园对奥林匹克公园健康贡献的管面积比例约为54.4%。无极资本认为，与同行相比，奥园的健康增值服务较少，导致与现有租户交叉销售和追加销售的机会较少。随着行业增值服务规模和广度的不断扩大，奥园健康按照以往的经营态势，超越行业，拿下第三方总占地面积只会越来越难。从目前的市场环境来看，中国奥园未来很可能会缩减规模，奥园健康如果不增强第三方外联能力，未来很难在市场上立足。挑战自身经营中存在的诸多问题，奥园健康在2022年年报中也提出了解决方案。首先，奥园健康指出，未来将加强市场拓展，挖掘内部业务潜力，通过丰富收入来源，力争2023年经营业绩再上新台阶。此外，奥园健康将坚持“轻资产+平台化”的模式，构建业主“生活服务”生态圈，社区增值服务将通过提供以客户需求为中心的空间资源服务，以及高粘度、高品质的社区商业服务、停车场服务、美居服务、家居服务和资产租售服务来满足客户需求。但在新的第一大股东南粤星桥基金的控制权落实之前，这些战略蓝图终究会是纸上谈兵。今年2月16日，为推进债务重组，中国奥园宣布以2.56亿港元出售所持奥园健康29.9%的股权。买方是广州国资背景的南粤基金和星桥香港合资成立的南粤星桥基金。股权出售后，南粤星桥基金将成为中国奥园的第一大股东，中国奥园将继续持有奥园健康24.68%的股权，成为奥园健康的第二大股东。然而，完成这次股权出售是一个先决条件。对于奥园健康来说，当务之急是复牌，同时对管理层进行必要的变动，让南粤星桥基金满意。完成业绩报告后，奥园健康下一步推动复牌的重要工作是完成内部监控、评估和补救措施。2022年3月，奥园健康收到当时担任核数师的核数师的函件，列明奥园健康与中国奥园的财务往来；今年4月，德勤表示，它收到了另一封针对奥园健康的匿名检举信，其中包含更严重的违反上市规则和规定的行为。奥园健康在去年10月发布的独立调查报告中指出，中国奥园已足额偿还全部流动资金，但内控审查仍在进行中。今年1月23日，奥园健康发布17项内控评价结果，主要违规之处指向奥园健康与其母公司中国奥园的关联关系，以及奥园健康在财务管理方面存在的缺陷。至3月31日，奥园健康发布资金交易补充调查结果，主要涉及中国奥园2021财年非贸易资金流入流出情况，以解答联交所可能存在的任何疑问。根据补充调查结果，发现非贸易资金流入流出分别约3252万元、3474万元。根据上市规则，HKEx可以取消任何连续18个月被暂停上市的证券的上市资格。奥园健康于2022年4月1日宣布停牌，即必须在2023年10月1日前复牌。